С 1 сентября 2026 года изменились правила работы советов многоквартирных домов и оформления актов приёмки услуг управляющих компаний. Новые нормы должны сделать взаимодействие собственников, совета дома и управляющей организации более формальным и прозрачным.
Изменения касаются подписания протокола об избрании совета дома, распределения полномочий его председателя и документального подтверждения выполненных работ. Разбираем, что именно поменялось и как собственникам применять новые правила на практике.
Что изменилось с 1 сентября 2026 года
Основные изменения предусмотрены Федеральным законом № 529-ФЗ и приказом Минстроя России № 318/пр.
С указанной даты:
- избранные члены совета многоквартирного дома должны подписывать протокол об их избрании;
- председатель совета может выполнять свои полномочия совместно с другими членами совета, если такое решение примет общее собрание;
- начал действовать единый порядок оформления и передачи актов приёмки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
- установлены сроки для направления, подписания и мотивированного отказа от подписания актов.
При этом некоторые положения, которые упоминаются в новостях вместе с сентябрьскими изменениями, действовали и раньше. Например, ограничение на одностороннюю смену управляющей компании в течение первого года договора появилось ещё в 2023 году.
Протокол об избрании совета дома теперь подписывают его члены
Совет многоквартирного дома представляет интересы собственников и контролирует исполнение решений общего собрания. Его создают в доме, где не образованы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив.
С 1 сентября 2026 года решение об избрании членов совета должно быть оформлено протоколом, который подписывают не только председатель и секретарь собрания, но и сами избранные члены совета дома.
Это правило подтверждает согласие каждого человека участвовать в работе совета. Раньше могла возникнуть ситуация, когда собственника указывали в составе совета без его полноценного участия или предварительного согласования.
Подпись избранного члена совета означает, что он ознакомлен с решением собрания и принимает возложенную на него роль. Поэтому перед голосованием желательно заранее согласовать состав совета и убедиться, что все кандидаты понимают свои обязанности.
Полномочия председателя можно распределить между членами совета
Ранее основные полномочия по контролю работы управляющей компании обычно концентрировались у председателя совета дома. В крупных многоквартирных домах одному человеку сложно проверять содержание подъездов, состояние инженерных систем, выполнение текущего ремонта и правильность документов.
Теперь общее собрание собственников вправе установить, что председатель выполняет свои полномочия совместно с другими членами совета.
Это не происходит автоматически. Совместный порядок работы необходимо утвердить решением общего собрания и зафиксировать в протоколе.
В решении желательно определить:
- какие полномочия выполняются совместно;
- кто проверяет отдельные виды работ;
- кто взаимодействует с управляющей компанией;
- кто получает и рассматривает акты;
- каким образом согласуются замечания;
- кто вправе подписывать документы от имени совета дома.
Чёткое распределение обязанностей помогает избежать ситуации, когда несколько членов совета одновременно дают управляющей компании противоречащие друг другу указания.
Новый порядок приёмки услуг и работ управляющей компании
Приказ Минстроя России № 318/пр установил единый порядок оформления актов приёмки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
К таким работам могут относиться уборка подъездов и придомовой территории, обслуживание инженерных систем, мелкий и текущий ремонт, содержание общего имущества и другие обязательства, предусмотренные договором управления.
Новый порядок применяется к исполнителям, работающим по договору управления многоквартирным домом, а также к организациям, с которыми собственники заключили договоры при непосредственном управлении домом.
Кто оформляет акт
Акт составляет исполнитель — управляющая компания или другая организация, которая обязана оказывать услуги либо выполнять работы по договору.
Документ оформляется в двух экземплярах:
- один предназначен для исполнителя;
- второй — для председателя или членов совета многоквартирного дома.
Используется утверждённая Минстроем форма акта. В документе должны быть отражены выполненные работы или оказанные услуги и сведения, необходимые для их идентификации.
В какой срок должен быть подготовлен акт
Первоначально срок оформления определяется договором управления или другим договором, на основании которого выполнялись работы.
Одновременно приказ устанавливает предельное правило: акт должен быть оформлен не позднее окончания срока действия договора и не более чем через 30 дней после оказания услуги или выполнения работы.
Поэтому собственникам и совету дома полезно проверить действующий договор управления. В нём должны быть понятны периодичность работ, сроки их выполнения и порядок документального подтверждения.
Если договор содержит расплывчатые формулировки, контролировать качество и сроки исполнения будет сложнее.
Как управляющая компания передаёт акт
После оформления акта у исполнителя есть не более пяти дней, чтобы направить председателю или членам совета два подписанных экземпляра.
Способ передачи должен позволять подтвердить получение документа. Приказ допускает в том числе:
- почтовое отправление;
- электронную почту;
- личный кабинет на сайте управляющей компании;
- вручение при личном присутствии.
Способ обмена документами желательно согласовать заранее. Это позволит установить точную дату получения акта, от которой рассчитываются дальнейшие сроки.
Устная передача информации или отправка документа в неофициальный чат может создать спор о том, был ли акт действительно получен уполномоченным представителем дома.
Сколько времени даётся на проверку
Председатель или члены совета должны рассмотреть поступившие документы в течение 10 дней.
По результатам проверки исполнитель получает:
- один подписанный экземпляр акта;
- либо письменный обоснованный отказ от его подписания.
Отказ должен содержать аргументированные возражения против содержания акта. Недостаточно написать, что работа выполнена плохо, без описания конкретных замечаний.
Если выявлены нарушения, рекомендуется зафиксировать:
- наименование спорной услуги или работы;
- дату и место проверки;
- несоответствие договору или заявленному объёму;
- обнаруженные недостатки;
- фотографии и другие подтверждения;
- требование об устранении нарушений;
- данные лиц, участвовавших в проверке.
Чем конкретнее сформулированы замечания, тем проще сопоставить их с договором и фактически выполненными работами.
Что произойдёт, если на акт не ответить
Если в течение 30 дней со дня получения акта исполнитель не получит ни подписанный экземпляр, ни письменный отказ, акт считается оформленным со стороны председателя или членов совета дома.
Это важное процедурное последствие. Поэтому совету дома не следует оставлять документы без ответа, даже если представители собственников не согласны с качеством работ.
В новостях это правило иногда описывают словами «работа автоматически считается принятой». Такая формулировка слишком широкая. Приказ говорит именно об оформлении акта со стороны председателя или членов совета при отсутствии ответа в установленный срок.
Если имеются замечания, их необходимо направить письменно и сохранить подтверждение отправки.
Что происходит после мотивированного отказа
Если исполнитель получил отказ в течение установленного срока, стороны переходят к оформлению нового акта в порядке, предусмотренном приказом.
На практике сначала необходимо сопоставить замечания с договором и фактическим результатом работ. Представителям дома желательно провести совместный осмотр с управляющей компанией и зафиксировать достигнутые договорённости.
Если недостатки устранены, оформляется новый документ. Если управляющая компания не согласна с возражениями, все позиции сторон необходимо сохранить в письменном виде.
Не следует подписывать незаполненный акт или документ, содержание которого невозможно проверить.
Что собственникам стоит проверить в договоре управления
Новый порядок не заменяет договор между собственниками и управляющей компанией. Именно договор определяет перечень услуг, стоимость, периодичность и многие условия взаимодействия.
Собственникам рекомендуется проверить:
- актуальный перечень работ и услуг;
- сроки и периодичность их выполнения;
- стоимость содержания и текущего ремонта;
- порядок контроля;
- способ передачи актов;
- контактные данные управляющей компании;
- полномочия председателя и членов совета;
- порядок направления претензий;
- сроки устранения недостатков;
- наличие отчётности о выполнении договора.
Если конкретная работа отсутствует в договоре или решении общего собрания, доказать обязанность управляющей компании выполнить её может быть сложнее.
Как совету дома организовать приёмку работ
Для системной проверки недостаточно рассматривать документы только в конце месяца или года. Желательно заранее определить внутренний порядок работы совета.
Практический алгоритм может выглядеть следующим образом:
- Назначить ответственных за разные участки дома.
- Вести календарь плановых работ.
- Сопоставлять выполненные работы с договором.
- Фиксировать нарушения сразу после обнаружения.
- Регистрировать дату получения каждого акта.
- Проверять документы в пределах десятидневного срока.
- Направлять замечания способом, подтверждающим доставку.
- Хранить акты, переписку и фотографии в общем архиве дома.
Такой подход помогает обсуждать с управляющей компанией конкретные факты, а не общие впечатления жильцов.
Что необходимо изменить управляющей компании
Управляющей организации также потребуется выстроить внутренний документооборот с учётом новых сроков.
Компании необходимо:
- своевременно составлять акты;
- оформлять их в двух экземплярах;
- использовать установленную форму;
- соблюдать пятидневный срок направления;
- фиксировать дату получения документов представителями дома;
- учитывать мотивированные возражения;
- повторно оформлять акт после получения отказа;
- хранить доказательства передачи и рассмотрения документов.
Если управляющая компания привлекает подрядчика, это не отменяет её обязанностей перед собственниками по договору управления.
Можно ли теперь сменить управляющую компанию только через год
Правило о том, что собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора управления не ранее чем через год после его заключения, не является нововведением сентября 2026 года.
Оно содержится в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса и действует в редакции Федерального закона № 434-ФЗ от 4 августа 2023 года.
Исключения предусмотрены, если управляющая организация не выполняет условия договора либо собственники принимают решение изменить способ управления домом.
Следовательно, новый закон № 529-ФЗ не вводит годовой запрет заново. В сентябре 2026 года вступили в силу другие положения, связанные с советом дома и оформлением актов.
Для всех ли решений достаточно более 50% голосов
Универсального правила, по которому теперь любой вопрос об использовании общего имущества можно решить простым большинством, нет.
Количество голосов зависит от содержания конкретного решения и положений Жилищного кодекса. Для отдельных вопросов требуется большинство от участвующих в собрании, для других — определённая доля от общего числа голосов всех собственников.
Например, передача общего имущества в пользование третьим лицам относится к решениям, для которых применяется повышенное требование к числу голосов.
Поэтому перед собранием необходимо правильно сформулировать вопрос повестки и определить предусмотренный законом порядок голосования. Ошибка в подсчёте может стать основанием для оспаривания решения.
Что новые правила означают для покупателей квартир
При покупке квартиры важно оценивать не только состояние самого помещения, но и порядок управления всем домом.
До сделки полезно выяснить:
- какая организация управляет домом;
- на какой срок заключён договор;
- действует ли совет многоквартирного дома;
- кто является его председателем;
- какие крупные работы проводились недавно;
- запланирован ли текущий или капитальный ремонт;
- существуют ли длительные споры между жильцами и УК;
- насколько прозрачно оформляются решения и отчётность;
- имеется ли задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Протоколы собраний и документы совета дома могут показать, какие проблемы обсуждают собственники и как управляющая компания реагирует на обращения.
Эта информация не заменяет юридическую проверку квартиры, но помогает заранее оценить возможные расходы и качество управления домом.
Куда обращаться при нарушениях
Сначала претензию рекомендуется направить непосредственно управляющей компании в письменном виде. К обращению следует приложить фотографии, копии актов, переписку и другие подтверждения.
Если вопрос не решён, в зависимости от характера нарушения собственники могут обратиться в государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Конкретный способ защиты зависит от содержания договора, вида нарушения и имеющихся доказательств. Поэтому в сложной ситуации документы желательно предварительно показать профильному специалисту.
Главное
С 1 сентября 2026 года взаимодействие управляющих компаний и советов домов стало более формализованным.
Избранные члены совета теперь подписывают протокол об их избрании. Общее собрание может распределить полномочия председателя между несколькими членами совета. Для актов приёмки установлены единые сроки оформления, передачи и рассмотрения.
Главная практическая задача собственников — не пропускать документы и своевременно направлять обоснованные замечания. Управляющим компаниям, в свою очередь, необходимо подтверждать выполнение работ и соблюдать установленный порядок обмена актами.
Если вы выбираете квартиру и хотите заранее проверить юридические документы, состояние дома и возможные риски, получите консультацию по проверке недвижимости и сопровождению сделки.
